Qué establece el nuevo decreto fondos buitre vivienda
El Gobierno ha aprobado un real decreto-ley de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y frenar la actividad especulativa en el mercado inmobiliario. La norma, que ya ha entrado en vigor y será sometida a votación en el Congreso, establece una limitación estricta hasta el 31 de diciembre de 2028. En virtud del artículo 1 de la nueva regulación sobre el decreto fondos buitre vivienda, se prohíbe que determinadas entidades adquieran bienes inmuebles residenciales por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, ya sea mediante operaciones onerosas o gratuitas.
Esta medida responde a las presiones políticas acumuladas en los últimos meses por parte de los socios parlamentarios del Ejecutivo, un contexto en el que Yolanda Díaz exige un real decreto de vivienda para frenar el impacto de los fondos de inversión. Asimismo, la iniciativa se integra dentro de un paquete normativo más amplio que busca blindar el parque residencial, una línea similar a cuando El Gobierno aprueba el decreto de vivienda desahucios para reforzar la protección social frente a los desahucios y la especulación.
Criterios y alcance de la limitación inmobiliaria
A pesar de que el discurso político del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, encabezado por la ministra Isabel Rodríguez, prometía una definición sumamente rigurosa para identificar comercialmente a los denominados fondos buitre, el texto definitivo publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) opta por definir el fenómeno por la actividad ejercida y no por la personalidad jurídica concreta o el tamaño del inversor. De este modo, la prohibición estipulada en el nuevo marco sobre el decreto fondos buitre vivienda no recae exclusivamente sobre grandes corporaciones multinacionales de inversión.
El alcance de la restricción se extiende a cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles o de carteras de préstamos hipotecarios impagados. Esto significa que una pequeña o mediana empresa (pyme) del sector inmobiliario o cualquier operador comercial que adquiera propiedades por debajo del umbral del 70% del precio tasado quedará sometido al mismo veto. Por ejemplo, si una vivienda está tasada en 200.000 euros, el precio mínimo de adquisición no podrá bajar de 140.000 euros; si asciende a 300.000 euros, la cifra base se sitúa en 210.000 euros.
Excepciones y viviendas protegidas por la norma
La normativa dictada por el Ejecutivo contempla un abanico de excepciones tasadas con el fin de no bloquear aquellas operaciones que persigan un fin social o asistencial. En este sentido, la prohibición de compra por debajo del 70% del valor de tasación no se aplicará cuando los inmuebles vayan a destinarse de manera efectiva al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años. Tampoco afectará a las adquisiciones destinadas a residencias para personas que requieran atención sociosanitaria, colectivos socialmente vulnerables gestionados por entidades del tercer sector, ni a la protección integral de víctimas de violencia de género.
Quedan asimismo excluidas las compras efectuadas por entes públicos territoriales, organismos autónomos y empresas mercantiles del sector público dedicadas a la promoción y gestión de parque público residencial que se adhieran a los códigos de buenas prácticas acordados con las administraciones competentes. Igualmente, la norma respeta aquellas transmisiones de propiedad que, en el momento de la entrada en vigor del real decreto, ya se hubiesen elevado formalmente a escritura pública —aunque pendientes de inscripción registral—, así como las adquisiciones derivadas de procedimientos judiciales de ejecución y ejecuciones hipotecarias tramitadas conforme a la legislación procesal.
Tramitación parlamentaria y entrada en vigor
El real decreto-ley entró en vigor de forma inmediata tras su publicación oficial, abriendo un escenario de transitoriedad jurídica similar al experimentado en anteriores ocasiones con normativas de alquiler y prórrogas extraordinarias. El texto incluye una disposición transitoria que valida las solicitudes de prórroga de contratos formuladas al amparo de normas previas con el objetivo de evitar el limbo legal que afectó a numerosos inquilinos. El siguiente paso institucional tendrá lugar en el Congreso de los Diputados, donde la Cámara Baja deberá debatir y votar su convalidación en un plazo urgente para determinar si la medida consolidará su vigencia hasta finales de 2028 o si, por el contrario, decae ante la falta de apoyos parlamentarios suficientes.
